Esta es la multa que podrían pagar los propietarios por no asistir a la asamblea de su conjunto
La Ley 675 de 2001 regula multas por no asistir a asambleas, estableciendo límites y protegiendo los derechos de los propietarios. ¡Esto debes saber!
Faltar a la asamblea de copropietarios podría costar hasta el doble de tu cuota mensual.
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En los conjuntos residenciales y edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal en Colombia, una de las dudas más frecuentes entre los propietarios es si pueden recibir una multa por no asistir a la asamblea de copropietarios.
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La respuesta depende de varios factores, como la existencia de sanciones contempladas en el reglamento interno, el cumplimiento de los procedimientos establecidos y los derechos de defensa de los propietarios.
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, junto con la práctica jurídica, establece criterios claros sobre cuándo y cómo se pueden aplicar las sanciones, siempre respetando los derechos de defensa de los propietarios y el debido proceso. En otras palabras, si un conjunto decide imponer multas, estas deben estar claramente contempladas en sus normas internas.
En la práctica, muchos conjuntos ya lo han hecho. El reglamento interno o la asamblea pueden autorizar que se apliquen multas cuando un propietario no se presenta sin justificación.
La administración o el consejo de administración no pueden imponer multas por su cuenta si la norma interna no lo contempla, y cualquier sanción debe seguir los procedimientos establecidos para ser válida.
¿Cuánto puede costar una multa por no asistir a una asamblea y bajo qué condiciones?
Cuando un conjunto decide que la falta de asistencia es sancionable, la Ley 675 establece límites al monto de la multa. Según el artículo 59, esta no puede superar dos veces el valor de la cuota de administración mensual, también conocida como expensas necesarias.
Por ejemplo, si tu cuota mensual es de $400.000, la multa máxima por no asistir sin justificación no podría ser superior a $800.000. Además, si un propietario acumula varias inasistencias, la suma total de todas las multas aplicadas no puede superar diez veces la cuota mensual, en este caso, $4.000.000.
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Sin embargo, antes de que la sanción se haga efectiva, debe estar aprobada y prevista en el reglamento. Si el reglamento no contempla multas por inasistencia, no pueden aplicarse, sin importar lo que diga un consejo o la administración.
La norma solo permite sanciones cuando están debidamente contempladas en el documento de propiedad horizontal. Esto protege a los propietarios de decisiones arbitrarias y garantiza que se cumpla la ley.
¿Qué derechos tiene el propietario que recibe una multa?
Uno de los puntos más importantes para los propietarios es que se respete el debido proceso y sus derechos de defensa. Antes de imponer una multa, la administración o la asamblea deben cumplir con ciertos pasos:
- Notificar claramente al propietario sobre la falta y la posible sanción.
- Dar oportunidad de presentar descargos, es decir, explicar por qué no se asistió.
- Evaluar de manera objetiva la justificación presentada.
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Si un propietario considera que la multa fue aplicada de forma injusta o sin seguir el procedimiento correcto, puede impugnarla ante la administración o incluso ante un juez civil municipal, en un proceso verbal sumario.
Además, la ley contempla que los propietarios pueden delegar su representación en la asamblea. Si por trabajo, salud o viajes no pueden asistir personalmente, es completamente válido otorgar un poder notarial a un tercero o a otro propietario para que los represente. De esta forma, se evita una multa por razones legítimas.
¿Qué pasa si no hay multa en el reglamento?
En caso de que el reglamento no contemple sanciones por inasistencia, no hay lugar para multas. Ni la administración ni el consejo de administración pueden imponer sanciones de manera unilateral.
La única forma de que esto cambie es que la propia asamblea, con el quorum y las mayorías requeridas, modifique el reglamento para incluir multas y establecer claramente cómo se aplican.
