¿Cuánto impuesto debes pagar por vender una casa en Colombia en 2026?

En Colombia, comprar y vender vivienda es algo bastante común. Pero aunque muchas veces se vea como un proceso sencillo, en la práctica tiene varios detalles legales y tributarios que no siempre se tienen en cuenta desde el inicio.

Uno de los más importantes —y que suele pasar desapercibido— es el impacto de los impuestos, especialmente la ganancia ocasional.

¿Qué es el impuesto a la ganancia ocasional?

De acuerdo con la DIAN, la ganancia ocasional es la utilidad que obtiene una persona o empresa cuando vende un bien que no hace parte de su actividad principal, o cuando recibe ingresos por situaciones puntuales, como una herencia o una lotería.

Para 2026, este impuesto se mantiene en el 15 % sobre la utilidad.

Dicho de forma más directa: si vendes tu vivienda por un valor más alto del que la compraste, esa diferencia es la base sobre la que se calcula el impuesto.

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble?

Más allá de la ganancia ocasional, vender una vivienda implica otros costos que se reparten entre las partes. No siempre es igual en todos los casos, pero en general funciona así:

Del lado del vendedor

Aquí es donde suele concentrarse la mayor carga:

• La retención en la fuente, que es un anticipo del impuesto y se paga en notaría
• La comisión, si hay inmobiliaria o intermediario
• El predial y la valorización, que deben estar al día
• Parte de los gastos notariales, normalmente el 50%

Del lado del comprador

El comprador asume más los costos del registro:

• El impuesto de registro y beneficencia, necesario para formalizar la compra
• El otro 50% de los gastos notariales

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¿Cómo se calcula la ganancia ocasional?

La base es simple, aunque en la práctica puede tener matices:

Precio de venta – costo fiscal = utilidad

El costo fiscal no es solo lo que pagaste inicialmente. También puede incluir mejoras, gastos notariales, registro y otros valores asociados a la compra.

Sobre ese resultado se aplica el 15%.

Algunos detalles que cambian el panorama

Aquí es donde muchas veces hay confusión:

• Si el inmueble se tuvo por menos de dos años, ya no se habla de ganancia ocasional sino de renta ordinaria
• Si la propiedad fue heredada, el cálculo cambia
• Si era tu vivienda habitual, pueden aplicar beneficios

¿Se puede reducir este impuesto?

Depende del caso. No es que siempre se pueda evitar, pero sí hay escenarios donde se reduce.

Por ejemplo, cuando:

• La vivienda fue habitada por el propietario
• Se cumplen ciertos tiempos de posesión
• El dinero se reinvierte en otra vivienda

En estos casos, la norma contempla algunas exenciones, aunque requieren cumplir condiciones específicas.

 

 

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Retención en la fuente: el pago que se hace primero

Este punto es clave porque se paga antes de cerrar el negocio.

En la mayoría de las ventas:

• Es del 1% del valor total
• Puede subir al 2,5% en algunos casos

Este valor se descuenta directamente en la notaría, así que no es algo que se pueda dejar para después.

Registro y beneficencia

Son parte del cierre del proceso y permiten formalizar la propiedad a nombre del comprador.

• El registro suele estar entre 0,67 % y 1 %
• La beneficencia aplica en algunos departamentos

Estos valores no son exactamente iguales en todo el país, así que conviene revisarlos según la ciudad.

Otros gastos que entran en la cuenta

Además de los impuestos, hay otros costos y documentos que no se pueden dejar de lado:

• Certificado de tradición y libertad
• Paz y salvo de predial
• Paz y salvo de administración (si aplica)
• Paz y salvo de valorización

Sin esto, simplemente no se puede cerrar la venta.

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¿Cómo es el proceso para vender una casa?

Más allá de los impuestos, hay una ruta que se repite en la mayoría de los casos:

Primero, revisar que el inmueble esté libre de problemas legales o deudas.

Luego, firmar la promesa de compraventa, donde quedan claras las condiciones.

Después, preparar la escritura pública.

Firmar en notaría con todos los documentos.

Y finalmente, registrar el inmueble para que el cambio de propietario quede oficial.