¿Cuánto impuesto debes pagar por vender una casa en Colombia en 2026?

En Colombia, comprar y vender vivienda es algo bastante común. Pero aunque muchas veces se vea como un proceso sencillo, en la práctica tiene varios detalles legales y tributarios que no siempre se tienen en cuenta desde el inicio.

Uno de los más importantes —y que suele pasar desapercibido— es el impacto de los impuestos, especialmente la ganancia ocasional.

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¿Qué es el impuesto a la ganancia ocasional?

De acuerdo con la DIAN, la ganancia ocasional es la utilidad que obtiene una persona o empresa cuando vende un bien que no hace parte de su actividad principal, o cuando recibe ingresos por situaciones puntuales, como una herencia o una lotería.

Para 2026, este impuesto se mantiene en el 15 % sobre la utilidad.

Dicho de forma más directa: si vendes tu vivienda por un valor más alto del que la compraste, esa diferencia es la base sobre la que se calcula el impuesto.

¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble?

Más allá de la ganancia ocasional, vender una vivienda implica otros costos que se reparten entre las partes. En general funciona así:

Del lado del vendedor

• La retención en la fuente, que es un anticipo del impuesto y se paga en notaría.
• La comisión, si hay inmobiliaria o intermediario.
• El predial y la valorización, que deben estar al día.
• Parte de los gastos notariales, normalmente el 50%.

Del lado del comprador

• El impuesto de registro y beneficencia, necesario para formalizar la compra.
• El otro 50% de los gastos notariales.

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¿Cómo se calcula la ganancia ocasional?

La base es simple: Precio de venta – costo fiscal = utilidad.

El costo fiscal no es solo lo que pagaste inicialmente. También puede incluir mejoras, gastos notariales, registro y otros valores asociados a la compra. Sobre ese resultado se aplica el 15%.

Detalles importantes: Si el inmueble se tuvo por menos de dos años, ya no se habla de ganancia ocasional sino de renta ordinaria.

¿Se puede reducir este impuesto?

Existen escenarios donde se reduce, por ejemplo, cuando la vivienda fue habitada por el propietario, se cumplen ciertos tiempos de posesión o el dinero se reinvierte en otra vivienda. En estos casos, la norma contempla algunas exenciones bajo condiciones específicas.

 

 

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Retención en la fuente: el pago que se hace primero

Este punto es clave porque se paga antes de cerrar el negocio. En la mayoría de las ventas es del 1% del valor total (puede subir al 2,5% en casos específicos) y se descuenta directamente en la notaría.

Registro y beneficencia

Permiten formalizar la propiedad a nombre del comprador. El registro suele estar entre 0,67 % y 1 % y la beneficencia aplica según el departamento.

Otros gastos y documentos necesarios

• Certificado de tradición y libertad.
• Paz y salvo de predial, administración y valorización.

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¿Cómo es el proceso para vender una casa?

1. Revisar que el inmueble esté libre de problemas legales o deudas.
2. Firmar la promesa de compraventa.
3. Preparar la escritura pública.
4. Firmar en notaría con todos los documentos.
5. Registrar el inmueble para que el cambio de propietario quede oficial.