¿Un inquilino se puede adueñar de una casa tras vivir 10 años en ella en Colombia?

En Colombia, las preguntas sobre los derechos y deberes tanto de los arrendatarios como de los arrendadores son bastante frecuentes.

Hoy respondemos una de las más comunes. Esta y otras inquietudes pueden resolverse a través de la Ley 820 de 2003, que establece las normas sobre arrendamiento de vivienda urbana en el país y está disponible para consulta pública. 

¿Cuáles son los derechos de un inquilino en Colombia según la ley vigente en 2026? 

En Colombia, en 2026, los derechos de un inquilino están regulados principalmente por la Ley 820 de 2003, que sigue vigente. Esta norma establece un marco general para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

Derechos de un inquilino según la Ley 820 de 2003

• Uso y disfrute del inmueble conforme al contrato de arrendamiento.
• Estabilidad contractual: El arrendador solo puede terminar el contrato por las causales expresamente previstas en la ley.
• Reajuste del canon de arrendamiento regulado por la ley, evitando incrementos arbitrarios.
• Protección frente a cláusulas abusivas o condiciones que desconozcan la normativa.
• Recibir comprobantes de pago y exigir que el arrendador mantenga el inmueble en condiciones de habitabilidad.
• Derecho a la renovación del contrato en condiciones legales, salvo que existan causales de terminación. 

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¿Cuándo el inquilino puede convertirse en dueño del inmueble?

Un inquilino no puede convertirse en dueño del inmueble por el simple hecho de habitarlo durante un largo período de tiempo. Aunque viva allí 10, 20 o más años, la ocupación bajo contrato de arrendamiento no le otorga derechos de propiedad. 

La razón es que, en un contrato de arriendo, el inquilino es considerado tenedor y no poseedor. El tenedor reconoce la propiedad de otra persona y ocupa el inmueble con autorización. 

Por lo tanto, el arrendatario mantiene derechos importantes como el uso del inmueble, la estabilidad contractual, la protección frente a incrementos arbitrarios del canon y la obligación del arrendador de garantizar condiciones de habitabilidad. Sin embargo, la propiedad del inmueble sigue perteneciendo al arrendador y no se transfiere al inquilino por el paso del tiempo.

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¿Qué hacer si un inquilino no se quiere ir de su propiedad? 

Si un inquilino no se quiere ir después de que el contrato ha terminado o existe una causal válida para darlo por terminado, el arrendador no puede sacarlo por la fuerza. En ese caso, debe acudir a mecanismos legales como la conciliación o, en última instancia, iniciar un proceso judicial de restitución de inmueble arrendado para recuperar la vivienda.

El juez, con base en las pruebas del contrato y las causales de terminación, puede ordenar el desalojo con apoyo de la autoridad competente. Así se garantiza que la entrega del inmueble se haga conforme a la ley y sin que el propietario incurra en responsabilidades por actuar por su cuenta.