¿Puede subir un 23 % la cuota de administración en 2026?: Esto dice la Ley

El primer trimestre de cada año trae consigo cambios en los gastos fijos de los colombianos. Uno de ellos, esta relacionado con el incremento anual en el costo de administración de edificios y conjuntos que viven bajo la ley de propiedad horizontal. 

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Muchos de los propietarios de este tipo de vivienda, se encuentran preocupados ya que muchos administradores planifican las asambleas de copropietarios para el primer trimestre del año y con ello definen el ajuste de este valor que muchas veces esta relacionado con el SMLV que para este año tuvo un incremento del 23%. Aquí te contamos lo que la Ley 675 de 2001 establece para esto y cómo afecta tu bolsillo.

¿Qué dice la ley sobre el aumento de la cuota de administración?

En Colombia, la Ley 675 de 2001, enfocada en regular la propiedad horizontal, NO establece un porcentaje fijo o máximo para el aumento de la cuota de administración en edificios y conjuntos residenciales. Es decir, NO hay un tope legal que diga que anualmente sube un porcentaje exacto siempre.

En cambio, la norma señala que la cuota de administración debe estar respaldada por un presupuesto anual detallado que cubra gastos comunes como vigilancia, aseo, mantenimiento y otros servicios. Este presupuesto debe ser presentado, debatido y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios.

Esto significa que una propuesta para aumentar este valor, como lo es el 23 %, basado en el aumento del salario mínimo legal vigente para este 2026, no surge automáticamente por una decisión del administrador ni por el solo hecho de que el salario mínimo haya subido.

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¿Puede un conjunto residencial subir la cuota de administración un 23 %?

Sí, es posible que la cuota de administración se incremente hasta e incluso por encima del 23 %, pero no porque exista una regla que lo permita de forma automática. El porcentaje dependerá de los gastos reales del conjunto y de lo que los mismos propietarios aprueben por votación durante la asamblea.

En muchas ocasiones, algunos reglamentos internos de copropiedades usan el aumento del salario mínimo o del índice de precios del consumidor, IPC, como base de cálculo para establecer el nuevo valor de la administración.

Por eso, existen casos en los que el alza anual sobrepasa el porcentaje de aumento establecido por el gobierno para el SMLV pero siempre debe estar respaldado por el presupuesto propuesto y el voto de los asambleístas. 

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¿Qué pasa si la cuota de administración subió más de lo aprobado o sin aprobación?

Este es uno de los procesos más importantes para los residentes y que de no tener conocimiento previo ante un aumento acordado únicamente en asamblea podría considerarse irregular. En esos casos hay varias excepciones:

• Los propietarios podrían tener derecho a que se les reintegre el dinero que pagaron de más.
• Ese saldo a favor puede devolverse o descontarse en próximas facturas.
• La asamblea debe reunirse dentro de los primeros tres meses del año, máximo hasta el 31 de marzo, para aprobar el presupuesto y definir el valor real de la cuota de administración.

Si la administración decidió unilateralmente aplicar un aumento de forma arbitraria, muchos residentes estarían en su derecho de cuestionar esa decisión, especialmente si no está basada en cifras reales de gastos o en un presupuesto aprobado.