Tejas rotas por granizada en una vivienda arrendada en Colombia: ¿Quién responde?
Este tipo de situaciones fortuitas pueden generar dudas entre propietarios e inquilinos sobre quién debe asumir los costos de reparación.
Por: Laura Gutierrez Valbuena
Periodista
Una granizada puede generar daños en techos y otras zonas de una vivienda arrendada, pero la responsabilidad depende del origen de la afectación.
Ilustración con apoyo de la IA
Las lluvias intensas y las granizadas que recientemente hemos visto en el territorio nacional pueden ocasionar daños inesperados en las viviendas, desde tejas quebradas hasta filtraciones que terminan afectando paredes, techos y otros espacios del inmueble. Cuando la propiedad está arrendada, este tipo de situaciones puede generar dudas sobre quién debe asumir el costo de los arreglos en estas situaciones.
La respuesta no depende únicamente de quién vive en la vivienda, pues según la ley colombiana, la responsabilidad se determina teniendo en cuenta el origen del daño, el tipo de reparación y las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. La normativa diferencia entre deterioros relacionados con el uso cotidiano y aquellos producidos por circunstancias externas que no dependen de las actuaciones del inquilino.
Por eso, antes de pagar una reparación o descontarla del canon de arrendamiento, es importante establecer qué ocurrió y dejar evidencia del estado del inmueble.
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Según la Ley 820 de 2003, cuando una teja resulta dañada directamente por una granizada y no existe evidencia de que el inquilino haya provocado el deterioro, la reparación, en principio, corresponde al propietario. Esto se relaciona con las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de uso y habitabilidad.
De igual forma, el Código Civil establece que el arrendatario no responde por deterioros derivados de fuerza mayor o caso fortuito. Por esta razón, una afectación ocasionada exclusivamente por un fenómeno climático no debería trasladarse automáticamente al arrendatario. Sin embargo, el contrato también debe revisarse, pues puede contener acuerdos específicos sobre determinadas reparaciones.
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Lo recomendable es informar cuanto antes al arrendador y documentar la afectación mediante fotografías, videos y una comunicación escrita y verbal con el propietario del inmueble. Esta evidencia permite dejar constancia del momento y las condiciones en que apareció el daño.
Si se trata de una reparación indispensable y el propietario no actúa oportunamente después de ser informado, el arrendatario puede llegar a realizarla y solicitar el reembolso, siempre que pueda demostrar que era necesaria y que no fue causada por su culpa.
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La responsabilidad puede recaer sobre el arrendatario cuando el deterioro sea consecuencia de su actuación, negligencia o del uso que haya dado al inmueble. Las reparaciones locativas relacionadas con el mantenimiento ordinario suelen estar a su cargo.
Por eso, ante una teja rota por una fuerte lluvia, no basta con determinar quién debe pagar: primero debe establecerse la causa. Además, si el inquilino termina asumiendo una reparación necesaria, debe conservar facturas, recibos, presupuestos y conversaciones con el propietario.
