La DIAN cobrará IVA por alquilar zonas comunes en conjuntos residenciales
El uso de zonas comunes en conjuntos residenciales puede generar obligaciones tributarias cuando implica cobros adicionales a la cuota de administración.
Los conjuntos con esquemas mixtos deberán diferenciar entre servicios incluidos y cobros adicionales.
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La mayoría de los conjuntos residenciales cuentan con zonas comunales activas para el uso de propietarios e inquilinos. Muchos de estos espacios son de uso gratuito, como parques, canchas de fútbol o gimnasios al aire libre; sin embargo, otros, como los salones de eventos, zonas BBQ y parqueaderos de visitantes, sí tienen una tarifa estipulada según la administración de cada conjunto.
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Este año, la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales intensificó su fiscalización sobre las propiedades horizontales y dejó claro que estos cobros, cuando se realizan de manera adicional a la cuota de administración, constituyen un servicio gravado con IVA.
Esta medida, que ha generado preocupación entre administradores y residentes, no es nueva en términos normativos, pero sí marca una exigencia adicional a la que hay que prestarle atención. Así, lo que antes muchos conjuntos manejaban como un cobro interno ahora debe cumplir con las mismas obligaciones tributarias de cualquier servicio: aplicar el 19% de IVA y emitir facturación electrónica.
¿A qué se debe esta normativa?
El punto clave está en la forma en que se utilizan las zonas comunes. Según la DIAN, cuando estos espacios hacen parte del uso habitual del conjunto, es decir, cuando su mantenimiento está cubierto dentro de la cuota de administración, no hay lugar al cobro de IVA. Sin embargo, cuando se alquilan o se cobran de manera independiente, se considera una actividad económica.
Esto implica que el conjunto residencial, en su calidad de persona jurídica, pasa a prestar un servicio, independientemente de si el usuario es un residente o un tercero. En consecuencia, debe cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes, como cualquier otro prestador de servicios en el país.
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¿Cuál es la tarifa de IVA y que otras exigencias deben ser aplicadas?
La tarifa general del IVA en Colombia es del 19%. Esto significa que cualquier cobro adicional por el uso de estas áreas deberá incluir este porcentaje y ser reportado ante la autoridad tributaria.
Además, la DIAN exige que estos ingresos sean respaldados mediante facturación electrónica, una obligación que busca mayor control y contabilidad sobre este tipo de servicios.
La razón más clara es que este tipo de actividades no forman parte del objeto principal de las propiedades horizontales, es decir, que no se cobran dentro de la cuota de administración de bienes comunes, ya que generan ingresos adicionales y en el ámbito de los servicios gravados.
¿Quiénes deben pagar y cuándo aplica?
El IVA se aplica cuando existe un cobro adicional por el uso del espacio, sin importar si quien paga es propietario, residente o visitante.
Es decir, la administración debe definir cómo realizará este cobro adicional: puede incluir el 19% dentro del valor del alquiler de las zonas comunales o generar una factura en la que el IVA se cobre por separado, permitiendo al residente tener el registro del gravamen.
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Por el contrario, si el uso de estas zonas está incluido dentro de la cuota de administración y no se cobra un valor extra, no se genera el impuesto.
En Colombia, muchos conjuntos manejan esquemas mixtos: algunos servicios están incluidos en la administración y otros se cobran de manera independiente. A estos cobros adicionales se les deberá aplicar el Impuesto sobre las Ventas (IVA).
¿Qué impacto tiene esta medida para los residentes?
El cobro del IVA eleva el costo por el uso de estos espacios, así que el residente deberá contemplar que el valor para sus eventos, reuniones o servicios adicionales será más alto.
Lo cierto es que, con esta decisión, la DIAN confirma que cualquier actividad que implique un ingreso adicional puede convertirse en un hecho generador de impuestos, independientemente si las zonas están en conjuntos privados.
