Asamblea de copropietarios: ¿qué pasa con los morosos?
La Ley 675 define cuándo los copropietarios morosos pueden participar y votar en asambleas. Te explicamos qué aplica en Colombia.
Derechos y límites de morosos en asambleas de conjuntos
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Los conjuntos residenciales en Colombia se preparan cada año para uno de los encuentros más importantes del régimen de propiedad horizontal: la asamblea general de copropietarios. Este espacio es clave para definir el rumbo administrativo, financiero y normativo de cada copropiedad, y suele generar dudas recurrentes entre los propietarios, especialmente cuando existen saldos pendientes en el pago de las expensas comunes.
De acuerdo con la normatividad vigente, la asamblea ordinaria debe realizarse, como plazo máximo, antes del 31 de marzo de cada año. En esta reunión se presentan los informes de gestión del administrador y del consejo de administración, el estado financiero del conjunto, el presupuesto para la siguiente vigencia y decisiones relacionadas con cuotas de administración, mantenimiento de zonas comunes y otros asuntos de interés colectivo.
Sin embargo, uno de los temas que más inquieta a los residentes es la situación de los copropietarios morosos y su participación dentro de la asamblea.
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¿Qué dice la ley sobre los copropietarios morosos en asambleas?
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece en su artículo 37 que todos los propietarios de bienes privados tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea general y a ejercer su derecho al voto, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.
No obstante, la misma norma permite que este derecho pueda ser objeto de limitaciones, siempre y cuando estén claramente definidas en el reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial.
¿Pueden los copropietarios morosos votar en la asamblea?
La respuesta depende directamente de lo que establezca el reglamento interno. La ley permite que los copropietarios morosos asistan a la asamblea y participen en las deliberaciones, pero autoriza que se les suspenda el derecho al voto si así fue aprobado previamente por la comunidad.
Para que esta restricción sea válida, el reglamento debe haber sido aprobado por al menos el 70 % de los coeficientes de copropiedad, en una asamblea debidamente convocada. Sin este requisito, no es posible aplicar la limitación de manera legal.
Qué derechos conservan los propietarios con mora en el pago
Aunque exista mora en el pago de expensas comunes, esta condición no elimina ni afecta la calidad de propietario. Quienes adeudan cuotas ordinarias o extraordinarias siguen siendo dueños del bien privado y conservan sus derechos patrimoniales.
Este criterio ha sido respaldado por la Corte Constitucional, que en la sentencia T-633 de 2003 concluyó que la restricción al voto de los copropietarios morosos es constitucionalmente válida, siempre que esté prevista en el reglamento y no se aplique de forma arbitraria.
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Sanciones por no asistir a la asamblea de copropietarios
La ley también contempla consecuencias para los propietarios que no asistan a la asamblea sin una justificación válida. En estos casos, el conjunto puede imponer una sanción económica que no podrá superar el valor de una cuota de administración, siempre que dicha medida esté prevista en el reglamento interno.
Los copropietarios morosos sí pueden participar en la asamblea general, pero su derecho al voto dependerá de lo que establezca el reglamento de propiedad horizontal. Por ello, expertos recomiendan a los propietarios revisar este documento con atención y mantenerse informados sobre sus derechos y deberes dentro de la copropiedad, especialmente en época de asambleas.
